Los barrios revelación de Buenos Aires: dónde conviene comprar e invertir en 2026

Por Beltrán Briones, Cofundador y Presidente de Grupo Briones

El mercado inmobiliario porteño atraviesa un cambio profundo. Durante décadas, los barrios más buscados fueron Recoleta, Retiro y Palermo. Hoy las preferencias de los compradores evolucionaron y el protagonismo se trasladó hacia otras zonas de la ciudad.

En mi opinión, los grandes ganadores de esta nueva etapa son Saavedra y Núñez, dos barrios que concentran gran parte del crecimiento inmobiliario y que todavía ofrecen oportunidades para quienes buscan invertir o mudarse.

Saavedra y Núñez: los grandes protagonistas

Saavedra fue el barrio que más aumentó su valor durante el último año, y Núñez ya se consolidó como el segundo barrio más caro de la Ciudad de Buenos Aires, solo detrás de Puerto Madero.

Ambos forman parte del corredor norte de la ciudad, una zona que concentra cada vez más inversiones, nuevos desarrollos inmobiliarios y demanda de compradores.

Si querés profundizar en estos tres nodos del mercado, te recomendamos leer nuestra nota sobre desarrollos inmobiliarios en CABA en Recoleta, Núñez y Saavedra, donde repasamos por qué estos barrios concentran hoy los proyectos inmobiliarios más sólidos de la ciudad.

Pero el fenómeno no termina ahí. También vemos un fuerte crecimiento en barrios como:

• Chacarita

• Villa Crespo

• Colegiales

• La Paternal

En muchos casos, estas zonas crecen por el “derrame” natural de Palermo y Belgrano, cuyos valores ya resultan prohibitivos para gran parte de la clase media.

¿Por qué estos barrios crecieron tanto?

No existe una sola explicación. Son varios factores los que están cambiando el mapa inmobiliario de Buenos Aires.

1. El nuevo polo de oficinas

Durante muchos años el microcentro fue el principal centro laboral de la ciudad. Hoy eso cambió: cada vez más empresas se instalan en Núñez y Saavedra. Entre ellas encontramos grandes compañías como Mercado Libre, importantes desarrollos corporativos sobre Avenida del Libertador y el complejo DOT, que transformaron por completo la zona.

2. El Parque de la Innovación

La transformación del predio del ex Tiro Federal generó uno de los proyectos urbanos más importantes de los últimos años. Universidades, empresas tecnológicas, investigación y oficinas convierten a esta zona en un nuevo polo económico, aumentando la demanda de viviendas cercanas.

3. Menor dependencia del microcentro

El crecimiento del home office y la educación online redujo la necesidad de vivir cerca del centro porteño. Hoy muchas personas priorizan la calidad de vida antes que la cercanía al Obelisco.

4. La migración hacia el norte

Cada vez más familias buscan vivir cerca de los principales colegios privados, universidades y accesos hacia San Isidro, Vicente López, Pilar o Escobar. Eso convierte a Núñez y Saavedra en una ubicación estratégica.

¿Qué tipo de comprador busca estos barrios?

Actualmente predominan compradores de clase media alta y alta. El valor promedio del metro cuadrado ronda los USD 3.500, por lo que gran parte de las operaciones continúan realizándose al contado. Si bien el crédito hipotecario volvió, todavía representa una porción relativamente pequeña del mercado.

Qué departamentos son los más buscados

La demanda también cambió. Hoy el ranking de preferencias es el siguiente:

• Departamentos de 3 ambientes con cochera

• Departamentos de 2 ambientes con cochera

• Departamentos de 4 ambientes

• Monoambientes

Durante muchos años se construyeron enormes cantidades de monoambientes, por lo que actualmente existe mayor oferta que demanda. También desapareció la fuerte demanda por departamentos de cinco, seis o siete ambientes que eran habituales décadas atrás.

Los amenities pasaron a ser una necesidad

Uno de los mayores cambios de los últimos años es la importancia de los espacios comunes. Los compradores hoy valoran edificios que cuenten con:

• Pileta

• Gimnasio

• SUM

• Cowork

• Terrazas

• Parrillas

Muchas reuniones familiares o con amigos dejaron de hacerse dentro del departamento para realizarse en los espacios comunes del edificio. Esto permite vivir en unidades algo más pequeñas sin resignar calidad de vida.

¿Conviene comprar un edificio nuevo?

En muchos casos, sí. Los edificios modernos presentan ventajas importantes frente a construcciones antiguas:

• Menores costos de mantenimiento

• Menos problemas estructurales

• Ascensores e instalaciones nuevas

• Cocheras propias

• Expensas generalmente más bajas, gracias a modelos de administración más eficientes

• Mayor eficiencia energética

En cambio, muchos edificios tradicionales presentan gastos extraordinarios frecuentes, instalaciones envejecidas y costos elevados de mantenimiento.

¿Todavía hay potencial de suba?

Desde mi punto de vista, sí. Si se comparan los valores actuales con los máximos alcanzados entre fines de 2017 y comienzos de 2018, ajustando correctamente las comparaciones, todavía existe un importante recorrido de recuperación para el mercado.

A esto se suman dos factores muy relevantes: el regreso del crédito hipotecario y el blanqueo de capitales, que impulsó nuevamente la compra de propiedades. Además, el fuerte aumento del costo de construcción hizo que muchos desarrolladores postergaran nuevos emprendimientos inmobiliarios, lo que significa menos oferta futura de unidades nuevas y, si la demanda continúa creciendo, mayor presión sobre los precios.

Para un panorama más amplio de hacia dónde se dirige la inversión este año, podés ver nuestra nota sobre los mejores desarrollos inmobiliarios de Buenos Aires en 2026.

¿Qué hace subir el valor de un barrio?

Existen varios elementos que históricamente generan apreciación inmobiliaria:

• Cercanía a una estación de subte

• Nuevos polos gastronómicos y comerciales

• Espacios verdes y plazas

• Buenos accesos

• Nuevos desarrollos urbanos

• Oficinas y centros de empleo

En Saavedra, por ejemplo, las propiedades cercanas al Parque Saavedra o al Boulevard García del Río suelen tener una mayor valorización.

¿Qué barrios podrían ser los próximos protagonistas?

Además de Saavedra y Núñez, veo buenas perspectivas para:

• Villa Devoto

• Villa Urquiza

• Villa Pueyrredón

• Chacarita

• La Paternal

• Colegiales

Especialmente aquellos barrios que se benefician del crecimiento de Palermo o cuentan con buena conectividad hacia el corredor norte.

¿Qué debería buscar un inversor?

Si alguien quiere comprar pensando en la revalorización futura, considero que debería priorizar propiedades que tengan:

• Buena conexión con el nuevo polo económico del corredor norte

• Cercanía al subte o a las principales avenidas

• Fácil acceso hacia Zona Norte

• Cochera

• Balcón o terraza

• Amenities de calidad

• Expensas bajas

• Edificios modernos y eficientes

Conclusión

El mapa inmobiliario de Buenos Aires está cambiando. Mientras algunos barrios tradicionales continúan siendo muy valorados, el mayor crecimiento se concentra hoy en el corredor norte y en aquellos barrios que combinan conectividad, nuevos desarrollos, espacios verdes y mejor calidad de vida.

Para quienes buscan invertir a mediano y largo plazo, entender estas tendencias puede marcar una diferencia importante en la rentabilidad futura de una propiedad.

¿Listo para invertir en el corredor norte?

En Grupo Briones somos desarrolladores inmobiliarios con proyectos activos en Saavedra y Núñez, pensados para quienes buscan calidad constructiva, amenities de nivel y potencial real de revalorización dentro del mercado inmobiliario porteño.

Si estás evaluando dónde comprar o invertir, contactate con nuestro equipo y te asesoramos sin cargo sobre los proyectos inmobiliarios disponibles hoy.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un desarrollador inmobiliario?

Es la empresa que gestiona todo el proceso de un proyecto de construcción: desde la compra del terreno y el diseño arquitectónico hasta la financiación, la obra y la comercialización de las unidades. En Grupo Briones acompañamos cada etapa, con foco en zonas de alto potencial como el corredor norte de la ciudad.

¿Hay desarrolladores inmobiliarios en CABA que trabajen con contratos flexibles?

Sí. En Grupo Briones ofrecemos distintas modalidades de compra, adaptadas a compradores que pagan al contado y a quienes buscan financiar parte de la operación, incluyendo opciones ligadas al crédito hipotecario.

¿Qué desarrolladores inmobiliarios en CABA son ideales para la primera vivienda?

Los proyectos más convenientes para primera vivienda suelen ser edificios nuevos, con expensas bajas y ubicados en barrios en crecimiento como Saavedra, Núñez, Villa Urquiza o Colegiales, donde la relación entre precio y potencial de valorización todavía resulta favorable.

¿Quién ofrece los desarrollos inmobiliarios más innovadores en CABA?

Grupo Briones apuesta por proyectos que integran eficiencia energética, diseño moderno y amenities pensados para la vida actual, como cowork, SUM y espacios verdes, en las zonas con mayor proyección de la ciudad.

¿Cuáles son los mejores desarrolladores inmobiliarios en CABA para comprar unidades con amenities?

Al elegir un desarrollador conviene evaluar la calidad y variedad de los amenities (pileta, gimnasio, SUM, cowork, terrazas y parrillas), el nivel de expensas y la ubicación del edificio. En Grupo Briones diseñamos nuestros proyectos priorizando justamente estos factores.