La evolución del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires: ¿por qué creemos que todavía está barato?

El valor del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires históricamente se comportó de manera cíclica: tuvo períodos de fuertes subas y períodos de fuertes correcciones.

Un mercado de ciclos: del boom de 2002 al piso de 2023

Después de la crisis de 2001-2002 comenzó uno de los ciclos alcistas más importantes de las últimas décadas. Luego ocurrió exactamente lo contrario. En números:

• 2002 – enero 2018: el valor del metro cuadrado en dólares ajustado por inflación subió aproximadamente un 200%.

• Enero 2018 – octubre 2023: las propiedades cayeron aproximadamente un 50% en términos reales, es decir, medido en dólares y ajustado por la inflación de Estados Unidos.

• Octubre 2023 – agosto 2026: desde ese piso, el mercado comenzó a recuperarse y acumula una suba cercana al 25%.

El cálculo que explica por qué seguimos lejos de 2018

Los porcentajes pueden ser engañosos, así que veámoslo con un ejemplo muy sencillo:

• Imaginemos una propiedad que en 2018 valía 100.

• Con una caída del 50%, en 2023 pasó a valer 50.

• Si desde entonces recuperó un 25%, hoy vale 62,5.

• ¿Cuánto tendría que subir desde 62,5 para volver a 100? Aproximadamente un 60%.

Ese es el punto central: aun después de la recuperación de los últimos años, volver simplemente a los valores reales de 2018 implicaría una apreciación cercana al 60% en dólares. Y estamos hablando de volver al máximo anterior, no de superarlo.

¿Por qué somos optimistas?

El máximo de 2018 se alcanzó en una Argentina que tenía déficit fiscal, inflación y devaluación. Hoy encontramos algunos factores diferentes:

• Superávit fiscal.

• Una inflación que viene desacelerándose.

• Mayor estabilidad cambiaria.

• El regreso del crédito hipotecario.

Además, durante los últimos años vimos una fuerte recuperación de otros activos argentinos. Subieron los bonos en dólares, las acciones y los salarios medidos en dólares. El real estate, en comparación, continúa mucho más rezagado.

La oferta futura: menos obras, más presión sobre los precios

A esto se suma otro factor que consideramos fundamental: la oferta futura.

La cantidad de nuevas obras y metros cuadrados en construcción viene reduciéndose. Si hay menos propiedades nuevas entrando al mercado mientras la demanda continúa recuperándose, la presión sobre los precios puede aumentar.

Y la demanda ya está mostrando señales importantes: en junio de 2026 se realizaron cerca de 6.000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un nivel elevado en términos históricos.

En otras palabras, el mercado está absorbiendo el stock existente mientras la producción de nuevas unidades se reduce.

No es solamente apreciación: la renta también cuenta

Mientras esperamos una eventual recuperación del precio del metro cuadrado, una propiedad también puede generar renta.

Actualmente pueden encontrarse propiedades con rentabilidades brutas cercanas al 6,5% anual en dólares, dependiendo del inmueble, su ubicación y el contrato de alquiler.

Por eso nuestra tesis no depende únicamente de que mañana suba el precio. Tenemos un activo real que puede generar renta mientras esperamos una potencial apreciación.

Nuestra visión

Hoy vemos una combinación particularmente interesante:

• Precios todavía muy por debajo de los máximos reales de 2018.

• Recuperación de la demanda.

• Regreso del crédito hipotecario.

• Menor oferta futura.

• Renta en dólares.

Si el metro cuadrado simplemente recuperara los valores reales que alcanzó en enero de 2018, desde los niveles actuales estaríamos hablando de una apreciación cercana al 60% en dólares.

Por supuesto, nadie puede garantizar que eso vaya a suceder ni cuándo.

Pero por estos motivos creemos que el real estate porteño todavía tiene un recorrido potencial importante y que estamos frente a un escenario particularmente favorable para quien invierte pensando en el largo plazo.