¿Qué es un pase de obra y cómo funciona?

El pase de obra es una estrategia de inversión inmobiliaria que permite pasar de un proyecto terminado a una nueva obra, reinvirtiendo el valor acumulado de una unidad.

En Grupo Briones, el mecanismo consiste en reconocer al inversor un crédito equivalente al valor acordado de su unidad terminada, que puede utilizar para ingresar en otro proyecto en pozo.

En términos simples, el proceso funciona así:

• Se compra una unidad en una obra en pozo.

• Durante la construcción, el proyecto avanza y la propiedad puede valorizarse.

• Al finalizar la obra, se reconoce el valor de la unidad según las condiciones acordadas.

• Ese valor se transforma en un crédito para ingresar en una nueva obra.

• El inversor continúa reinvirtiendo su capital en el mercado inmobiliario.

De esta manera, el pase de obra busca convertir una inversión inmobiliaria puntual en un proceso continuo de reinversión y capitalización.

¿Cómo se hace un pase de obra paso a paso?

Para entender la estrategia, podemos tomar un ejemplo hipotético.

Un inversor compra una unidad en pozo por USD 100.000. Dos años después, cuando el edificio está terminado, esa unidad alcanza un valor de USD 130.000.

En lugar de venderla en el mercado y luego buscar otra oportunidad, puede utilizar ese valor para ingresar en un nuevo proyecto.

Un ejemplo de capitalización inmobiliaria

El recorrido podría ser:

USD 100.000 → USD 130.000 → USD 160.000 → USD 195.000 → nueva obra

En cada etapa, el inversor reinvierte el valor alcanzado por su unidad en un nuevo proyecto.

Por ejemplo:

• Primera inversión: USD 100.000.

• Valor al finalizar la obra: USD 130.000.

• Segundo proyecto: reinversión de USD 130.000.

• Valor al finalizar el segundo proyecto: USD 160.000.

• Tercer proyecto: reinversión de USD 160.000.

• Nuevo valor hipotético: USD 195.000.

El objetivo no es garantizar una determinada rentabilidad, sino mantener el capital invertido dentro del mercado inmobiliario y aprovechar potenciales valorizaciones entre distintas etapas de obra.

¿Cuáles son las ventajas del pase de obra para un inversor?

Una de las principales características de esta estrategia es que busca simplificar el proceso de reinversión.

Entre sus potenciales ventajas se encuentran:

• Continuidad de la inversión: permite pasar de una obra a otra sin interrumpir necesariamente el proceso de inversión.

• Reinversión del capital: el valor alcanzado por una unidad puede utilizarse como punto de partida para un nuevo proyecto.

• Menor gestión operativa: el inversor evita necesariamente tener que administrar una propiedad destinada al alquiler.

• Acceso a proyectos en pozo: permite volver a posicionarse en una etapa temprana de un nuevo desarrollo.

• Capitalización progresiva: si los valores evolucionan favorablemente, cada operación puede convertirse en el punto de partida de la siguiente.

La estrategia apunta, en definitiva, a que el inversor pueda mantener su capital trabajando dentro del real estate en lugar de finalizar el ciclo de inversión con una única propiedad terminada.

Capitalizarse en metros cuadrados: la lógica detrás del pase de obra

El concepto del pase de obra va más allá de comprar y vender departamentos. La lógica es capitalizarse en metros cuadrados.

Cuando una inversión evoluciona favorablemente, el aumento de valor de una unidad puede permitir que el inversor acceda progresivamente a proyectos de mayor valor.

Esto plantea una lógica de largo plazo:

• Comprar metros cuadrados en una etapa inicial.

• Esperar la evolución del proyecto.

• Capturar el valor acumulado de la unidad.

• Reinvertir ese valor en una nueva obra.

• Volver a posicionarse en metros cuadrados desde una etapa temprana.

Así, cada proyecto puede funcionar como un escalón hacia el siguiente, siempre sujeto a la evolución real de los precios y a las condiciones de cada operación.

¿Pase de obra o alquiler? Dos estrategias inmobiliarias diferentes

El pase de obra plantea una alternativa diferente a la estrategia tradicional de comprar una propiedad terminada para obtener una renta.

Mientras que una estrategia de alquiler puede implicar:

• Buscar y seleccionar inquilinos.

• Administrar contratos.

• Gestionar reparaciones y mantenimiento.

• Afrontar expensas y otros gastos.

• Mantener una propiedad durante un período prolongado.

El pase de obra busca que el inversor pueda volver a posicionar su capital en una nueva construcción una vez finalizado el proyecto anterior.

No se trata necesariamente de que una estrategia sea mejor que otra, sino de que responden a objetivos de inversión diferentes.

¿Qué cambia con el nuevo escenario impositivo de 2026?

A la estrategia de reinversión se suma un aspecto relevante para determinados inversores personas humanas: los cambios introducidos durante 2026 en materia de Impuesto a las Ganancias.

La Ley 27.802 de Modernización Laboral modificó la Ley de Impuesto a las Ganancias y estableció, bajo las condiciones previstas por la normativa y su reglamentación, una exención para determinados resultados derivados de la enajenación de inmuebles o de la transferencia de derechos sobre inmuebles realizadas a partir del 1° de enero de 2026.

Este cambio puede generar un escenario fiscal de interés para determinadas operaciones inmobiliarias.

Sin embargo, el tratamiento impositivo depende de las características particulares de cada caso.

Antes de realizar una operación, es importante:

• Analizar la estructura de la inversión.

• Revisar las condiciones de la operación.

• Determinar el tratamiento fiscal correspondiente.

• Consultar con un contador o asesor impositivo.

La información impositiva debe entenderse como referencia general y no como asesoramiento fiscal personalizado.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de hacer un pase de obra?

El pase de obra funciona como estrategia de largo plazo cuando existe una combinación de proyectos, valorización y continuidad.

Antes de avanzar, es importante evaluar:

• La trayectoria y experiencia de la desarrolladora.

• Las características del proyecto.

• El historial de cumplimiento de obras.

• Las condiciones específicas del pase.

• La metodología utilizada para determinar el valor de la unidad.

• Las alternativas disponibles para reinvertir.

• Los costos e implicancias impositivas de la operación.

La confianza en la desarrolladora adquiere especial importancia porque la estrategia depende de poder encontrar nuevas oportunidades de inversión cuando termina cada proyecto.

¿Por qué la continuidad de proyectos es clave para esta estrategia?

Una de las particularidades del pase de obra es que no termina necesariamente cuando finaliza una construcción.

Para que el modelo pueda sostenerse en el tiempo, es necesario que exista una oferta constante de nuevos proyectos donde reinvertir el capital.

En ese sentido, la estrategia requiere:

• Una desarrolladora con nuevos proyectos en cartera.

• Diferentes oportunidades de inversión a lo largo del tiempo.

• Un mecanismo claro para realizar la transición entre proyectos.

• Una relación de largo plazo entre inversor y desarrolladora.

En Grupo Briones buscamos construir ese vínculo para que los inversores puedan pasar de una obra a la siguiente y mantener una estrategia de capitalización inmobiliaria de largo plazo.

Pase de obra: convertir una inversión inmobiliaria en un proceso de capitalización

El pase de obra propone una manera diferente de pensar la inversión inmobiliaria.

En lugar de considerar cada departamento como una inversión aislada, plantea la posibilidad de utilizar el valor acumulado en una propiedad como punto de partida para el siguiente proyecto.

La lógica puede resumirse en un concepto:

comprar en una etapa, capitalizar el valor y volver a invertir.

La evolución de los precios no está garantizada y toda inversión inmobiliaria implica riesgos. Pero para quienes buscan una estrategia de largo plazo, el pase de obra puede ser una alternativa para mantener el capital dentro del real estate y buscar una progresiva capitalización en metros cuadrados.