Inflación en dólares y su impacto en el mercado inmobiliario

Por Beltrán Briones

Entender la inflación es clave para analizar correctamente el mercado inmobiliario. Y, en particular, la inflación en dólares.

Los argentinos estamos acostumbrados a analizar el mercado inmobiliario en dólares: miramos cuánto valía históricamente el metro cuadrado, lo comparamos con el precio actual y sacamos conclusiones como “las propiedades están caras”, “estamos cerca del máximo histórico” o “todavía estamos apenas un 10% por debajo del pico”.

El problema es que muchas veces hacemos esas comparaciones utilizando dólares nominales, como si un dólar de 1970, 1990 o incluso 2018 tuviera el mismo poder adquisitivo que un dólar de 2026.

Y no lo tiene.

Precio de las propiedades en Buenos Aires: el máximo de 2018 no serían USD 2.800 de hoy

Buenos Aires atravesó distintos ciclos de fuertes aumentos en el precio de las propiedades:

• La llamada “plata dulce”, a fines de los años 70 y comienzos de los 80.

• El período de la convertibilidad durante los años 90.

• La fuerte apreciación inmobiliaria registrada entre 2003 y 2017.

• El último gran techo nominal, alcanzado entre fines de 2017 y comienzos de 2018.

En ese momento, durante el gobierno de Mauricio Macri y en pleno auge del crédito hipotecario UVA, el precio promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires rondaba los USD 2.800.

En 2026, el promedio se encuentra aproximadamente en USD 2.450 por m².

Si solo comparamos ambos valores, podríamos concluir:

• El precio actual está entre un 10% y un 15% por debajo del máximo.

• El mercado estaría relativamente cerca de recuperar el pico de 2018.

Pero esa comparación tiene un problema: ignora la inflación de Estados Unidos.

Entre fines de 2017 y 2026, el dólar perdió parte de su poder adquisitivo. Si tomamos como referencia una inflación acumulada del 36%, aquellos USD 2.800 de 2017 equivaldrían aproximadamente a USD 3.808 de 2026.

La comparación correcta sería, entonces:

• USD 2.800 de 2017 → aproximadamente USD 3.808 de 2026

• Precio actual → aproximadamente USD 2.450 por m²

Esto cambia considerablemente la lectura del mercado inmobiliario porteño.

Inflación de Estados Unidos: un dólar de 1970 no vale lo mismo que uno de 2026

El mismo error se vuelve todavía más evidente cuando analizamos períodos históricos más largos.

Podemos encontrar registros que muestran propiedades en Buenos Aires a USD 400 por metro cuadrado hace varias décadas. Sin embargo, comparar directamente esos USD 400 con los USD 2.450 actuales sería incorrecto.

¿Por qué?

Porque USD 400 de los años 70 tenían un poder adquisitivo mucho mayor que USD 400 actuales.

Para determinar realmente si las propiedades están más caras o más baratas que en otro momento de la historia, es necesario:

• Llevar los valores históricos a una misma referencia temporal.

• Ajustar los precios por la inflación estadounidense.

• Comparar los valores en términos reales y no solamente nominales.

• Analizar la evolución del poder adquisitivo del dólar.

En otras palabras, los precios inmobiliarios históricos deben analizarse en dólares constantes, no simplemente en dólares corrientes.

El costo de construcción en dólares también debe ajustarse por inflación

El mismo concepto se aplica al costo de construcción.

Es habitual escuchar que “el costo de construcción en dólares está más alto que nunca”. Sin embargo, un valor puede encontrarse en un máximo nominal y no necesariamente estar en un máximo real.

Si tomamos los costos de construcción en dólares de fines de 2017 y los actualizamos considerando la inflación estadounidense acumulada desde entonces, la comparación cambia sustancialmente.

Este error es particularmente común en Argentina porque estamos acostumbrados a vivir con una moneda que pierde valor rápidamente.

Por eso tendemos a pensar en el dólar como una unidad de medida constante.

Pero el dólar también pierde poder adquisitivo.

¿El dólar es realmente un refugio de valor?

Tener dólares puede proteger el ahorro frente a una devaluación del peso argentino. Pero eso no significa que proteja completamente el poder adquisitivo a largo plazo.

Por ejemplo, si una persona mantiene USD 100.000 durante muchos años, seguirá teniendo USD 100.000 nominales. Sin embargo, si los precios aumentan durante ese período, podrá comprar menos bienes y servicios con ese mismo dinero.

Ese es el efecto de la inflación.

La inflación estadounidense se volvió especialmente relevante después de la pandemia, cuando Estados Unidos implementó una importante expansión monetaria y fiscal y posteriormente registró niveles de inflación que no se veían desde hacía décadas.

Incluso una inflación relativamente moderada puede generar un efecto importante cuando se acumula durante períodos prolongados.

Por ejemplo:

• Una inflación del 3% anual durante 20 años implica un aumento acumulado de aproximadamente 81% en los precios.

• USD 100.000 mantienen su valor nominal, pero pierden poder de compra.

• Por eso, para evaluar un ahorro de largo plazo, no alcanza con mirar cuántos dólares se tienen.

• También hay que analizar qué cantidad de bienes y servicios pueden comprarse con esos dólares.

La pregunta importante no es solamente:

“¿Cuántos dólares tengo?”

Sino:

“¿Cuánto voy a poder comprar con esos dólares?”

Real estate: por qué el ladrillo puede preservar patrimonio a largo plazo

Esta es una de las razones por las cuales el real estate puede ser considerado un activo relevante para preservar patrimonio en el largo plazo.

Una propiedad tiene diferentes fuentes potenciales de retorno:

• Renta: puede generar ingresos a través del alquiler.

• Apreciación: puede aumentar su valor si mejora la zona, crece la demanda, se desarrolla infraestructura o existe escasez de oferta.

• Valor de reposición: la tierra, los materiales y la mano de obra también están sujetos a procesos inflacionarios.

• Activo real: a diferencia del dinero en efectivo, representa un bien físico con utilidad económica.

Por eso, el ladrillo puede funcionar como una protección de largo plazo frente a la pérdida de poder adquisitivo de las monedas.

Esto no significa que las propiedades suban todos los años ni que necesariamente le ganen a la inflación. El mercado inmobiliario tiene ciclos y puede atravesar períodos prolongados de caída, estancamiento o recuperación.

Buenos Aires es, de hecho, un claro ejemplo de estos ciclos.

Dólares o propiedades: dos formas diferentes de preservar patrimonio

Existe una diferencia fundamental entre guardar dólares y tener un activo productivo denominado en dólares.

Los dólares guardados no generan renta por sí mismos.

Un inmueble, en cambio, puede:

• Generar ingresos mediante el alquiler.

• Aumentar su valor en determinados ciclos.

• Participar de la evolución de los activos reales.

• Preservar parte de su valor frente al aumento de los costos de reposición.

Esto no convierte al real estate en una inversión libre de riesgos, pero sí plantea una diferencia importante al momento de pensar una estrategia patrimonial de largo plazo.

Conclusión: analizar el mercado inmobiliario en términos reales

Cuando alguien afirma que las propiedades de Buenos Aires están solamente un 10% o 15% por debajo del máximo de 2018 porque compara USD 2.800 de aquel momento contra USD 2.450 actuales, está comparando dos dólares con diferente poder adquisitivo.

Para realizar un análisis serio del mercado inmobiliario hay que ajustar los valores históricos por inflación.

Esto aplica no solo a las propiedades, sino también a:

• Costos de construcción.

• Precios de terrenos.

• Alquileres.

• Salarios.

• Commodities.

• Cualquier otro activo o indicador que se compare a lo largo del tiempo.

Y deja una enseñanza importante para cualquier ahorrista argentino: comprar dólares puede protegerte de la pérdida de valor del peso, pero no te protege de la inflación del propio dólar.

Por eso, construir patrimonio a largo plazo no consiste únicamente en acumular moneda. También implica analizar activos capaces de generar renta y preservar o aumentar su valor real.

Y ahí es donde el ladrillo puede tener una de sus principales fortalezas.