Costos de Manhattan, precios de Uganda: el desajuste brutal del mercado inmobiliario porteño

Por Beltrán Briones

El sector inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un momento de distorsión extrema entre costos y precios. En el último año, el costo de construcción por metro cuadrado vendible se duplicó: pasó de aproximadamente USD 750 a USD 1.600. La incidencia de la tierra en el Corredor Norte también se duplicó, pasando de aprox USD 300 a USD 700 por metro cuadrado vendible.

Es decir, construir cuesta hoy el doble, en parte por el incremento de los materiales y en parte por la suba de la mano de obra, ambas con aumentos del orden del 100% al 120% (ya que estos ajustan por inflación en pesos y el dolar no se devaluó desde entonces). 

Mercado inmobiliario de Buenos Aires: La brecha entre costos de construcción y precios de venta

Mientras los costos escalaron, los precios de venta de las propiedades aumentaron apenas un 25%. En otras palabras, Argentina vivió una inflación en dólares del 130% en 12 meses, pero el valor de las propiedades prácticamente no se movió.

Esto se debe a:

• La menor liquidez del mercado inmobiliario frente a otros sectores de la economía.

• La dificultad de trasladar automáticamente los aumentos de costos al precio final.

• La menor capacidad de compra de los usuarios.

El resultado: márgenes de rentabilidad muy estrechos para desarrolladores y un negocio que, si esta dinámica se mantiene, corre el riesgo de dejar de ser viable.

El margen para construir se reduce y amenaza la oferta futura

Hoy, el spread entre costo y valor de venta es mínimo. El “sándwich” que hace rentable construir está desapareciendo.

Si esta tendencia continúa, podrían darse dos escenarios:

• Una baja de costos, por ejemplo, vía apertura de importaciones.

• Una suba significativa de precios de las propiedades.

Si se deja de construir, la oferta de inmuebles caerá, los precios se ajustarán al alza y, eventualmente, se restablecerá el equilibrio, como siempre ocurre en los ciclos de mercado.

Por qué 2026 puede ser una oportunidad para comprar propiedades en CABA

Mientras tanto, la oportunidad es clara: este es un mal momento para vender, pero un excelente momento para comprar.

El escenario actual combina:

• Un stock cercano a 100.000 propiedades publicadas a la venta en la Ciudad.

• 570.000 personas realizando búsquedas activas en portales inmobiliarios.

• Más de un millón de personas que aplicaron recientemente a líneas de crédito hipotecario.

• Un promedio de 4.900 escrituras mensuales registradas en CABA durante 2026.

Si apenas un 20% de los que aplicaron a un crédito obtuvieran aprobación (unas 200.000 personas), eso implicaría un shock de demanda sin precedentes.

Precios de propiedades en Buenos Aires: una corrección que podría llegar por oferta y demanda. 

La conclusión es evidente: los precios actuales no reflejan:

• El nivel de demanda potencial.

• El aumento de los costos de construcción.

• La inflación en dólares acumulada.

Tarde o temprano, ya sea por caída en la oferta o por expansión en la demanda, los precios van a subir.

Y cuando eso pase, quienes compraron en estos valores podrían estar del lado ganador.